点击右上角关注【四川皓锦状师事务所】头条号，私信回复“咨询”，即可免费享受一对一执法服务咨询。本文作者：四川皓锦状师事务所-毛瑞岚状师前言近几年房地产市场生长迅速，修建行业成为国民经济的重要组成部门。在建设施工条约中发包方比力强势，承包方往往处于弱势。

因此，国家在执法层面创设了建设工程价款优先受偿权制度，允许承包人在发包人经催告后仍不归还工程款时可以行使优先受偿权，进而更好维护承包人背后的劳动工人的正当权益。但实际操作中，执法划定过于原则化，缺乏可操作性，加上建设施工条约自己庞大多样，对建设工程价款优先受偿权中的几个疑难问题争议颇大。因此，笔者希望通过司法裁判浅析争议点，以促进读者更好明白建设工程价款优先受偿权。

1、优先受偿权的权利主体凭据执法划定，与发包人订立建设工程施工条约的承包人、装饰装修工程的承包人（请求装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿）享有优先受偿权。《最高人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的解释（二）》第十八条 装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该修建物的所有权人的除外。

可是在建设工程的实际操作中，还存在一个问题，就是实际施工人，是否享有优先受偿权的主体呢？凭据山东新能昆仑能源有限公司、何建英建设工程价款优先受偿权纠纷；柴少林、孙新华;建设工程价款优先受偿权纠纷，现在大多数的审判看法是，不认可实际施工人是优先权的主体。作甚实际施工人？【实际施工人】指无效条约的承包人，如转承包人、违法分包条约的承包人、没有资质借用有资质的修建施工企业的名义与他人签订建设工程施工条约的承包人。

如果允许实际施工人向发包人主张工程价款优先受偿权，等同于变相勉励挂靠或者出借资质的违规行为，倒霉于修建市场的正当治理和修建质量治理。因此实际施工人不享有主张建设工程价款优先受偿权的权利。虽然也有部门裁判看法认为：《条约法》286条实际上是解决实际施工人的垫资问题，并没有将条约的正当性作为主张建设工程施工款优先受偿权的限制性条件，实际施工人虽不是正当条约中的主体，但其却在建设工程中实际投入劳动和质料造了修建物，切合优先受偿权的本质。

第二百八十六条 工程价款的支付发包人未根据约定支付价款的，承包人可以催告密包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。可是笔者认为：由于实际施工人自己就为《条约法》、《修建法》所严格克制，是无效条约的当事人。建设工程优先受偿权作为法定之上的特权，其适用更应当正当，因此禁绝许其享有建设工程条约价款优先受偿权更切合立法精神。

2、优先受偿权的规模优先权的规模依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款规模的划定确定，执法明确不予支持的有：逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。最高人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的解释(二) 第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的规模依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款规模的划定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。可是，质量保证金是否属于优先受偿权的规模，审判实务中存在争议。

中联润世（北京）投资有限公司等建设工程施工条约纠纷二审。建工条约司法解释（二）》第二十一条划定：承包人主张优先受偿权的规模仅限于建设工程价款。同时凭据《建设工程质量保证金治理措施》第二条：建设工程质量保证金是指发承包人在建设工程施工条约中约定的，从应付工程价款中预留的，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程泛起的缺陷举行维修的资金。

而该质量保证金在缺陷责任期满后或将由发包人返还给承包人。即质量保证金泉源于工程价款，且最终或将返还给承包人，应属于建设工程价款优先受偿权的规模。商丘市华商农村商业银行股份有限公司、商丘市天宏修建工程有限公司建设工程施工条约纠纷本案天宏修建公司支付的20万元押金属于条约履约保证金，是承包人为担保条约的推行而向发包人支付的一种保证金，属于一般债权债务关系，故该20万元不属于建设工程价款优先受偿的规模。笔者认为，工程质量保证金是否属于优先受偿权规模，首先应当明确其界说和作用。

《住房和城乡建设部、财政部关于印发建设工程质量保证金治理措施的通知》（建质[2017]138号）第二条划定，本措施所称建设工程质量保证金（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包条约中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程泛起的缺陷举行维修的资金。工程质量保证金系从应付工程款部门预留，是发包人应当支付的款子，此点可以说明工程质保金是属于工程款的领域。3、优先权行使期限和起算点执法划定，自发包人应当给付建设工程价款之日起算6个月。那么问题来了，应当给付建设工程价款之日到底是哪一日？最高人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的解释(二)第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

根据执法划定，承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程条约约定的竣工之日起盘算；未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，条约排除或终止推行时已经超出条约约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自条约排除或终止推行之日起盘算。《全国民事审判事情集会纪要（2011）》（法办[2011]442号）第26条：非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据条约法第286条划定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程条约约定的竣工之日起盘算；建设工程条约未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，条约排除或终止推行时已经超出条约约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自条约排除或终止推行之日起盘算。第27条：当事人以《关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的解释》第14条第(二)、(三)项划定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的，不予支持。

对实际竣工日期有争议的，可根据《关于审理建设工程施工条约纠纷案件适用执法问题的解释》第十四条确定。第十四条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，根据以下情形划分处置惩罚：（一）建设工程经竣工验收及格的，以竣工验收及格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收陈诉，发包人拖延验收的，以承包人提交验收陈诉之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。事实上，实务中遇到的情况更为庞大。

凭据江苏高院（2014）苏民终字第0289号讯断，建设工程价款优先受偿权的行使期限最早应从债权未受清偿时开始盘算。浙江高院（2013）浙民提字第72号讯断，本案适用实际停工之日而非条约约定的竣工之日作为建设工程价款优先受偿权行使期限的起算时间。最高院（2019）最高法民终134号讯断，因发包人的原因，施工条约终止推行时已经超出条约约定的竣工日期的，以条约终止推行日为优先受偿权的起算点。

4、优先受偿权的实现方式凭据《条约法》286条划定，行使法定优先权有两种方式：一是发包人和承包人协议折价；二是申请法院依法拍卖，且这里的拍卖仅限于通过法院来实现。《条约法》第二百八十六条：发包人未根据约定支付价款的，承包人可以催告密包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。但对于详细的行使法式，法条自己和司法解释的划定均过于原则，有些问题尚需明确：1、承包人行使建设工程价款优先受偿权前必须推行“催告”的法界说务。

只有在催告后，发包人逾期不支付的，承包人才可以行使优先受偿权。2、关于协议折价。

“协议折价”并非必经法式。梁慧星教授认为：“‘不宜折价、拍卖’的建设工程，应当解释为执法克制流通物。包罗：公有物，如国家机关办公的衡宇修建物及军事设施；公用物，如公共门路、桥梁、机场、口岸，及公共图书馆、公共博物馆等。

” 3、申请拍卖在法式上应当如何操作，审判实践中也有分歧。到底是提起诉讼还是申请拍卖？是对人诉讼还是对物诉讼？现在比力常见的做法是，承包人向人民法院起诉，获得生效讯断或者调整书。

除了前述几项之外，还应当注意，消费者交付购置商品房的全部或者大部门款子后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得反抗买受人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》二、 消费者交付购置商品房的全部或者大部门款子后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得反抗买受人。

建设工程款优先受偿权在实践中，问题庞大、操作难题。执法划定较原则化，许多问题处于执法空缺阶段，具有很大的研究空间。如果您在建设工程中有相关问题，请务必小窗私信我们~我们将为您出谋划策，带来最专业的执法服务！四川皓锦状师事务所。

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